移民日本的第一步——購買房產



日本的綠卡=永住者

不少客戶或朋友都會有這麼一個疑問:“買房可以拿日本綠卡嗎?”

回答這一疑問,首先要從日本的移民政策開始說起。不同於某些移民國家,日本沒有一步到位取得綠卡的方法,需要其他簽證作為跳板。

不考慮配偶簽證,工作簽證需要一定的日語水平以及大量的時間和勞力,而對於無法長期逗留日本但有一定積蓄的外國人,最合適的跳板也許是「經營管理簽證」。

何為經營管理簽證?


為了刺激經濟、吸引外資,日本從2015年開始放寬了外國人赴日投資創業的條件,對符合以下條件的外國人發放最低3個月,最高5年期限的簽證。

申請者需要符合的條件:

1.在日本國內有事業所(辦公室)。

2.僱2名以上職員,或出資金額達到500萬日元(約135萬台幣、35萬港幣、32萬人民幣)以上。

關於第2條,基本資金到位,跟隨移民律師的指引去辦便可解決,因此本文不作詳細討論。反而是看似簡單的第1條,往往使很多客戶碰壁。

何為合乎規格的事務所?

事務所是否合規格,會直接影響到是否能取得簽證,首先我們可以看一些日本入國管理局審批的案例。

審批通過的案例:

A先生(飲食店)

租借了一戶「住宅」,告知房東此處要作為店面經營,并得到了房東許可。

B先生(商品販賣)

將自家住宅隔成居住區域及辦公區域,在門口放置公司的標識,且辦公區域里有電話、電腦、打印機等辦公用具。

審批不通過的案例:

C先生(商品販賣)

租借了一戶「住宅」,但檢查後發現房間內只有一些日常用品,無工作人員,且無用於辦公的跡象。

D先生(設計公司)

事務所並非申請人名義,而是公司員工的住宅,且水電費亦由員工支付。

綜合以上案例來看,一個合格的事務所基本需要滿足以下條件:

1. 事務所門口需要有公司的標識。

2. 若住宅兼用為事務所,則需要區分清辦公區域與居住區域,辦公區域。

3. 若事務所為租賃物業,則需要得到房東的經營許可。

假如申請人選擇租借事務所,往往會碰到第一難關——日本獨特的保證人文化。即租房時幾乎都要有一位保證人來做擔保,這位保證人必須是日本人或有永住身份的人。

多數日本人不愛「多管閒事」,同時多數日本人也害怕承擔風險。

因此這個被詬病多年的業界慣例讓大部分外國人都叫苦連天,不單想投資移民的投資家們,就連在日本已經生活、工作多年的外國人,都因為無法找到保證人而難以租到自己理想的房子。



若是將合資人或旗下員工的住宅登記為事務所,則很可能需要將房間做大規模的改動,如將一房裝修成兩房,居住區與辦公區要有不同入口等。即使房間內部結構符合規格,也有可能會因物業不在自己名義下,而被視為資金短缺或在日本長期逗留的意願較弱,而導致審批不通過。隨著政府抽查越發嚴格,這種掛名事務所被拒簽或被拒延長的風險越來越大

最理想的狀態是居住、辦公分別在於不同的房間,

若只有一個房間,則需要間隔出兩個區域

也就是說,一個合格的事務所除了要滿足上述的結構上的條件,還最好是屬於申請人名義且可自由操作的物業。

由此可見,最好的解決方法便是購買房產。

外國人在日本購房並沒有門檻,只要資金到位即可購買,并獲得完整的土地權、房產權

因為是屬於自己的物業,可以按喜好和規定去改裝內部,不需要擔心房東會反對,也不需要解約時做原狀回復。

購買房產的成本其實也沒有很多人想象中高。

以大阪市商業區為例,可以用作事務所的物業也僅在7百萬日元上下(約190萬台幣、50萬港幣、45萬人民幣)




雖然購買前還需要留意大樓管理條約(管理規約)是否允許,業種是否符合,但選擇會比租賃多很多。

房產資料上一般都會標註是否可以登記為事務所

結語


日本的經營管理簽證沒有語言及行業的限制,只要是符合法律規定的行業,都可以註冊公司,

即使本意不在於創業,只是想通過投資換取永住,也可以通過投資一些不動產來獲取收益,而收益穩定恰好是日本不動產的一大優點。

值得一提的是,簽證開放初期,有許多人投資公寓,以租金作為公司收益。但隨著近年來審批變得嚴格,除了有一定收益以外,創業者是否真正有進行「經營和管理」也在審核內容當中。因此比起租賃物業,酒店、民宿等需要經營和管理的物業會更容易取得簽證。

今年受COVID-19疫情影響,許多酒店、民宿紛紛低價出售。但疫情結束後,日本旅遊業勢必會迎來一波回暖。對於已經投資日本酒店的人,2020年也許是糟糕的一年,但對於即將出手的人,這也許是最佳的時機


無論投資或是經營,要取得經營管理簽證則首先需要一個合乎規範的事務所。而獲得事務所的最快捷途徑便是購買可作事務所的不動產。

所以回到文章開頭的疑問,「買房可以拿日本綠卡嗎?」

——買房不能直接拿綠卡,但買房往往是拿綠卡的第一步。

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